Huurcontract salonpand: 290-bedrijfsruimte uitgelegd

Het papier waar je zaak op staat

De meeste gidsen over een salon gaan over de plek: hoeveel concurrenten er zitten, wie er woont, wat de huur per vierkante meter is. Dat is de gids over een locatie kiezen voor je salon. Deze gids gaat over het papier dat daarna komt en dat je vervolgens vijf tot tien jaar vasthoudt.

Er zijn twee momenten waarop je dit contract echt leest. Vlak voordat je tekent, en op de dag dat er iets verandert: de verhuurder wil verkopen, jij wil verhuizen, of er ligt een koper voor je zaak die het pand nodig heeft. Op allebei die momenten hangt bijna alles af van een enkele vraag: is dit 290-bedrijfsruimte of niet.

Het goede nieuws vooraf: als je een salon met een deur aan de straat huurt, ben je waarschijnlijk beter beschermd dan je denkt.

Waarom een salon in beginsel 290-bedrijfsruimte is

Artikel 7:290 lid 2 sub a van het Burgerlijk Wetboek noemt vier soorten bedrijf: kleinhandel, restaurant of cafe, een afhaal- of besteldienst en het ambachtsbedrijf. Daarbij geldt een voorwaarde: in de verhuurde ruimte moet een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig zijn voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.

Een kapsalon, barbershop, schoonheidssalon, nagelstudio of pedicurepraktijk met een eigen ingang waar klanten binnenlopen, valt daar in beginsel onder als ambachtsbedrijf met een publiek toegankelijk lokaal voor dienstverlening. Kantoren, opslagruimtes, werkplaatsen zonder publieksruimte en praktijken die uitsluitend op afspraak achter een gesloten deur werken, vallen onder de restcategorie van artikel 7:230a BW.

Wat er in de kop van het contract staat, is niet doorslaggevend. Zet een verhuurder er "overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" boven terwijl je feitelijk een publiek toegankelijke salon drijft, dan is dat opschrift geen wet. Wel is het een discussie die je liever voor het tekenen voert dan erna.

Let ook op lid 3: tot de bedrijfsruimte worden ook de onroerende aanhorigheden gerekend, de bijbehorende grond en de afhankelijke woning. Dat is het klassieke grensgeval van een pand met een salon beneden en een woning boven. Is die woning afhankelijk van de salonbestemming, dan valt hij mee onder het regime van afdeling 6 en dus onder de bescherming van 7:290. Is de woning zelfstandig te gebruiken en zelfstandig verhuurd, dan is dat een aparte vraag met een eigen antwoord.

Bron: artikelen 7:230a en 7:290 tot en met 7:307 BW op wetten.overheid.nl en de pagina Bedrijfsruimte huren op ondernemersplein.overheid.nl. Gecheckt september 2026.

Vijf plus vijf, en waarom je dat niet kunt wegtekenen

De kern van de bescherming staat in artikel 7:292 BW. Een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte geldt voor vijf jaar, of voor de langere bepaalde duur die je hebt afgesproken. Loopt die eerste termijn af, dan wordt het contract van rechtswege verlengd met vijf jaar. Heb je een termijn afgesproken tussen vijf en tien jaar, dan wordt de tweede termijn precies zoveel korter dan vijf jaar als de eerste langer was dan vijf. Zeven jaar wordt dus gevolgd door drie.

Die tien jaar samen zijn geen aanbeveling maar dwingend recht ten gunste van de huurder. Artikel 7:291 lid 1 BW zegt dat van deze afdeling niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Een afwijkend beding kan alleen standhouden als de rechter het heeft goedgekeurd. Let op wat daar niet staat: lid 3 zegt dat ieder van de partijen die goedkeuring kan verzoeken en noemt geen termijn en geen volgorde, dus het kan ook nog tijdens de looptijd. Goedkeuring komt er alleen als het beding je rechten uit deze afdeling niet wezenlijk aantast, of als je maatschappelijke positie tegenover die van de verhuurder zo is dat je de bescherming redelijkerwijs niet nodig hebt. Lid 4 eist dat het verzoek de tekst van het goed te keuren beding bevat. En lid 2 sluit een afwijking van artikel 7:307 over indeplaatsstelling helemaal uit, ook met goedkeuring.

De keerzijde: die tien jaar binden jou ook. Wil je eruit, dan moet je opzeggen tegen het einde van een termijn, met ten minste een jaar opzegtermijn, per deurwaardersexploot of aangetekende brief. Vergeet je die datum, dan zit je er vijf jaar langer aan vast. Zet hem dus in je agenda op de dag dat je tekent, met een herinnering veertien maanden voor het einde van de termijn.

Er is een uitzondering die je moet kennen voordat je een kort contract tekent. Artikel 7:301 BW zegt dat de artikelen 7:291 tot en met 7:300 niet gelden voor een overeenkomst van twee jaar of korter. In die twee jaar heb je dus geen termijnbescherming en geen huurprijsbescherming. Duurt het gebruik daarna langer dan twee jaar, dan ontstaat van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar op dezelfde voorwaarden, waarop de verstreken twee jaar in mindering komen. Een kort contract van twee jaar kan dus stilzwijgend in een vijfjaarscontract veranderen, en dat is voor een huurder meestal gunstig.

Wanneer een verhuurder je er wel uit mag zetten

Een opzegging door de verhuurder betekent niet dat je eruit moet. Artikel 7:295 BW bepaalt dat een opgezegde overeenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist, tenzij jij zelf hebt opgezegd of schriftelijk hebt ingestemd. Stem dus nooit zomaar schriftelijk in met een beeindiging; daarmee geef je precies de bescherming weg die de wet je geeft. De verhuurder kan naar de rechter als hij zes weken na de opzegging geen schriftelijke instemming heeft ontvangen.

Aan het einde van de eerste termijn zijn er maar twee gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen, en die staan in artikel 7:296 lid 1 BW. De eerste is dat je bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De tweede is dringend eigen gebruik door de verhuurder, zijn echtgenoot of geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind. Verkoop van het pand telt uitdrukkelijk niet als duurzaam eigen gebruik, renovatie die zonder beeindiging van de huur niet mogelijk is wel.

Bij die tweede grond zit een bepaling die bij een pandverkoop goud waard is. Artikel 7:296 lid 2 BW zegt dat een vordering wegens dringend eigen gebruik niet toewijsbaar is als de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en niet diens naaste familie, en de opzegging is gedaan binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan jou is meegedeeld. Een nieuwe eigenaar die het pand koopt om er zelf iets te beginnen, moet dus in beginsel drie jaar wachten.

Aan het einde van de tweede termijn wordt het ruimer. Dan beslist de rechter volgens lid 3 op basis van een redelijke afweging van de belangen van verhuurder en huurder. Lid 4 voegt twee gronden toe waarop hij hoe dan ook toewijst: als je niet instemt met een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst, voor zover dat aanbod geen huurprijswijziging inhoudt, en als de verhuurder een functie wil verwezenlijken die het geldende omgevingsplan aan het pand heeft toegedeeld.

Wijst de rechter toe, dan kan hij op grond van artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen dat de verhuurder je moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voor een salon met wasbakken, spiegelwanden en een leidingplan is dat geen detail.

Huurprijsherziening en indexering

Twee dingen die vaak door elkaar lopen.

Indexering is contractueel. In vrijwel elk modelcontract staat dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de consumentenprijsindex van het CBS. Dat is een afspraak, geen wet, en het is een van de clausules waar je bij het tekenen naar kijkt: welke index, per welke datum, en of er een bodem in zit die verlaging uitsluit.

Huurprijsherziening is wettelijk en gaat over iets anders: of je huurprijs nog in de pas loopt met vergelijkbare panden in de buurt. Artikel 7:303 lid 1 BW geeft huurder en verhuurder allebei het recht om de rechter te vragen de huurprijs opnieuw vast te stellen. Dat kan na afloop van een overeengekomen bepaalde duur, en verder telkens wanneer er ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste vastgestelde huurprijs is ingegaan.

De maatstaf staat in lid 2: het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de vijf jaar voorafgaand aan de vordering, herleid naar het huidige prijspeil. Lid 3 bevat een regel die huurders vaak niet kennen: een verhoging die is gegrond op verbeteringen die jij op eigen kosten hebt aangebracht, wordt afgewezen. Heb je zelf de wasbakken en de complete inrichting betaald, dan mag de verhuurder daar geen huurverhoging op baseren.

Een praktisch obstakel staat in artikel 7:304 lid 1 BW: een vordering tot huurprijsherziening is alleen ontvankelijk als er een advies bij zit van een of meer deskundigen die partijen samen hebben benoemd. Word je het over die deskundige niet eens, dan benoemt de rechter er een op verzoek, en telt de dag van dat verzoek als de dag waarop de vordering is ingesteld. Begin dat traject dus ruim voor het moment waarop je de nieuwe prijs wilt laten ingaan.

Indeplaatsstelling: je contract meegeven bij een verkoop

Dit is het artikel waar het bij een salonovername op vastloopt, en het is precies het artikel dat je positie redt.

Verkoop je je zaak, dan wil de koper het pand. Werkt de verhuurder niet mee aan overdracht van het huurcontract, dan geeft artikel 7:307 lid 1 BW je het recht om te vorderen dat je gemachtigd wordt de koper als huurder in jouw plaats te stellen. De rechter beoordeelt dat volgens lid 2 met twee toetsen tegelijk. Hij kan de vordering alleen toewijzen als jij, of degene die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang hebt bij de overdracht van het bedrijf. En hij wijst haar steeds af als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Volgens lid 3 kan hij aan de machtiging voorwaarden verbinden.

Twee dingen volgen hieruit, en allebei zijn ze belangrijk bij een transactie.

Ten eerste kan dit recht niet worden weggecontracteerd. Artikel 7:291 lid 2 BW staat rechterlijke goedkeuring van afwijkende bedingen toe, behalve wanneer het gaat om een afwijking van artikel 7:307. Staat er in je contract dat overdracht is uitgesloten, dan houdt dat op dit punt geen stand.

Ten tweede: het contract gaat over zoals het is. De koper stapt in de lopende overeenkomst, met de lopende termijn en de bestaande voorwaarden. Hij krijgt geen verse periode van vijf jaar. Zit je in jaar negen van tien, dan koopt hij een pand met nog een jaar zekerheid. Dat is een reeel prijsverschil en het hoort in de onderhandeling thuis. Wat je bij zo'n transactie verder nakijkt, staat in de gids over een kapsalon overnemen.

Praktisch is de volgorde: probeer eerst met de verhuurder tot contractsovername te komen, want dat is sneller en goedkoper. Loopt dat vast, dan is 7:307 je stok achter de deur, en het bestaan van die stok maakt het gesprek met de verhuurder meestal een stuk soepeler.

Wat je nakijkt in een ROZ-modelcontract

De meeste verhuurders gebruiken het model van de Raad voor Onroerende Zaken voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het actuele model is de Huurovereenkomst Winkelruimte 2025, versie 20250603, door de ROZ vastgesteld op 5 maart 2025. De bijbehorende algemene bepalingen zijn op 3 juni 2025 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en daar ingeschreven onder nummer 10/2025. Het vervangt het model uit december 2022, waarvan artikel 4.5 in april 2024 nog apart is aangepast. Kijk dus welk jaartal er boven jouw contract staat, want een verhuurder die nog met 2022 werkt is niet fout maar wel verouderd. Het is een verhuurdersmodel. Dat is geen verwijt, het is een uitgangspunt bij het lezen.

Zes punten die je langsloopt voordat je tekent.

De aanduiding en de bestemming. Staat er 7:290 of 7:230a boven, en klopt de omschreven bestemming met wat je gaat doen, inclusief nagelbehandelingen of huidverzorging als je die erbij wilt doen?

De duur en de verlengingstermijn. Vijf plus vijf, of iets anders, en per welke datum. Reken de opzegdatum uit en zet hem meteen in je agenda.

Het onderhoud. Welke onderhoudsposten liggen bij jou en welke bij de verhuurder. Voor een salon zijn de leidingen, de afvoer en de warmwatervoorziening de dure posten, en die staan zelden waar je ze verwacht. Wie welke schade draagt is ook de vraag achter je polissen, en welke je als starter echt nodig hebt staat in de gids over verzekeringen voor een startende salon.

De indexering. Welke index, per welke datum, en is verlaging uitgesloten.

De waarborgsom of bankgarantie. Hoeveel maanden huur, en wanneer krijg je hem terug.

Afwijkende bedingen. Alles wat als bijzondere bepaling onder aan het contract is toegevoegd. Daar zitten de afwijkingen van de wettelijke bescherming, en die zijn zonder rechterlijke goedkeuring vernietigbaar. Een uitsluiting van indeplaatsstelling hoort daar sowieso niet.

En een zevende die geen clausule is: vraag naar het omgevingsplan en naar de vergunningen die bij jouw activiteit horen. Een pand mag dan als bedrijfsruimte verhuurd zijn, dat zegt nog niets over wat de gemeente er toestaat.

Wat je met je eigen contract doet

Ligt er een contract op tafel of loopt er een termijn af, dan is dit de volgorde.

Deze week: haal je huurovereenkomst erbij en noteer drie dingen. Onder welk regime valt hij, wanneer eindigt de lopende termijn, en wat is de uiterste opzegdatum als je eruit zou willen. Zet die laatste datum met een herinnering van veertien maanden ervoor in je agenda.

Volgende week: leg de bijzondere bepalingen naast de wettelijke regeling uit deze gids. Alles wat slechter voor je uitpakt dan de wet, is een gespreksonderwerp en mogelijk vernietigbaar.

Deze maand: als er een verkoop of overname speelt, begin dan nu het gesprek met de verhuurder over contractsovername. Doe dat voordat er een koopovereenkomst ligt, niet erna.

En doorlopend: zorg dat je zaak niet aan een adres vastzit maar aan jouw naam. Verhuis je, dan verhuizen je klanten alleen mee als ze weten waar je zit en hoe ze een afspraak maken. Precies zoals je klachten en aansprakelijkheid vastlegt in je klachtenafhandeling, wil je je klantcontact op een plek hebben die niet aan een pand hangt.

Daar hoef je geen abonnement voor te nemen dat niet bij je volume past. CelerBook rekent per afspraak af: de eerste 5 afspraken per maand zijn gratis, daarna 0,25 euro ex btw per voltooide afspraak, met een maximum van 30 euro per maand voor een solo-zaak en 5 euro per extra actieve medewerker. Geen contract, en geen gebruik betekent geen kosten. Je krijgt een eigen boekingspagina op je eigen subdomein met je openingstijden, je adres en je annuleringsvoorwaarden erop. Verhuis je naar een ander pand, dan pas je adres en openingstijden aan en houden je klanten dezelfde link en dezelfde bevestigingsmails. Je klantenbestand met notities en historie blijft van jou, ongeacht wat er met het huurcontract gebeurt. Probeer CelerBook gratis.